אני לא עו״ד אבל אם אפשר להנגיש מידע שיחסוך לכם כסף אז מה אכפת לי.
כאשר רוכשים דירה או מגרש אנחנו מחוייבים לדווח לרשות המיסים בטופס מש״ח ( מס שבח).
איזה דירה אנחנו קונים, מספר חדרים, מיקום ומחיר .
אבל לא רק, אנחנו מצהירים איזה סוג רוכשים אנחנו.
רוכשים דירה ראשונה/יחידה , דירה חליפית, דירה שניה/להשקעה או רוכשים מגרש
דירה יחידה- הרוכש מצהיר שזוהי הדירה היחידה שלו והוא יהיה פטור ממס רכישה עד 1.8 מיליון וישלם מס רכישה על סכום מעבר לפי מדרגות המס.
הרוכש יהיה זכאי לפטור ממס שבח אחרי 18 חודשים מטופס 4 או מקבלת הדירה ביד שניה.
הרוכש זכאי למשכנתא בבנקים של 75% ממחיר הדירה.
דירה חליפית- הרוכש יצהיר על דירה הנרכשת בדירה חליפית,
יבחר בין שתי אופציות"
למכור את הדירה הקיימת עד שנתיים מחתימת החוזה
או למכור תוך עד 12 חודשים מקבלת טופס 4 בדירה החליפית כאשר הדירה הנרכשת מקבלן.
ההצהרה הזאת תזכה את הרוכש בפטור ממס רכישה כמו בדירה יחידה.
ובפטור ממס שבח במידה וימכור את הדירה לאחר 18 חודשים מטופס .4
הלקוח יהיה זכאי ל-70 אחוז משכנתא כל עוד לא מכר את הדירה הראשונה.
דירה שניה/להשקעה- הרוכש יצהיר על דירה להשקעה, יאלץ לשלם מס רכישה בגובה 8% מהשקל הראשון של הדירה הנרכשת.
הרוכש ישלם מס שבח של 25% על הרווח במכירה ,לא משנה כמה זמן יחזיק את הדירה .
המימון מהבנקים יהיה 50 אחוז ,שיוצרים מצב שהרוכש צריך לגייס הון עצמי של 58 אחוז, 50 אחוז לטובת ההון העצמי ו8 אחוז לטובת המס רכישה.
ניתן לגייס מימון מעבר ל-50 אחוז המימון, דרך גופים חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח וגופי אשראי שונים, אך צריך לקחת בחשבון את גובה הריבית שנקבל הגופים הללו.
רכישת מגרש- הרוכש יהיה חייב ב6 אחוז מס רכישה גם אם זה הנכס הראשון שלו ( אין פטור ממס רכישה )
במכירה יחוייב במס שבח כל עוד המגרש ימכר כמגרש.
אך אם יבנה בית על המגרש והבית ימכר אחרי 18 חודשים מטופס 4 הבית יהיה דירתו היחידה של הרוכש, יהיה פטור ממס שב״ח.
ברכישת מגרש שהוא הנכס יחיד תקבלו 75 אחוז מימון כאשר יש דירה נקבל מהבנק 70 אחוז מימון תלוי באיזה בנק.
מילון מושגים:
מס שב״ח- מס של 25% על רווח בעת מכירת דירה כאשר הדירה מחוייבת במס שב״ח
מס רכישה לרוכש דירה יחידה- יחוייב לפי מדרגות המס רק על סכום העולה מ1.8 מיליון שקלים
מס רכישה למשקיע- יחוייב במס רכישה של 8% מהשקל הראשון על הדירה הנרכשת
תקרת מס שב"ח- הפטור ניתן עד מס שב"ח של 4.5 מיליון שקלים
לעוד מידע על כל עולם הנדל״ן ובמשכנתאות תעקבו אחרי.
עמיחי סופר יועץ משכנתאות ופיננסים.
054-6622-186
